Aquí, discutiremos cómo realizar una alteración catastral exitosa paso a paso. Compartiremos consejos prácticos para superar los desafíos legales al lidiar con el entramado burocrático existente. También proporcionaremos información útil sobre las herramientas y los recursos necesarios para llevar a cabo una alteración catastral exitosa.
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En este post hablamos de:
¿Qué es una alteración catastral?
Una alteración catastral es una herramienta valiosa que permite a los propietarios de tierras realizar cambios en su registro catastral. Esto se puede hacer para reflejar cambios en el uso o tamaño de la propiedad, o para corregir errores en el registro original. La alteración catastral también se puede utilizar para dividir un terreno en dos o más partes si existe el deseo de vender algunas de ellas.
La alteración catastral tiene un proceso que implica varias etapas.
En primer lugar, los propietarios deben presentar una solicitud formal a la oficina del catastro local a través de la sede electrónica de catastro y su modelo 900D. Esta solicitud debe incluir detalles sobre lo que se está solicitando y cualquier información relacionada con el terreno, como un plano claramente delineado de la propiedad y cualquier documentación relevante adicional dependiendo de lo que se esté solicitando.
Aunque el proceso de alteración catastral puede resultar complicado, es un beneficio invaluable para muchos dueños de terrenos. Los cambios realizados mediante este proceso permiten apropiarse mejor del uso y disfrute del terreno, así como reflejar correctamente la propiedad inmobiliaria en documentación legal precisa.
La alteración catastral ayuda a garantizar que los datos sobre la propiedad sean precisos y legalmente vinculantes. Por lo tanto, es importante comprender este proceso antes de intentarlo por sí mismo o contratar a alguien con experiencia para llevarlo a cabo correctamente.
Pasos para realizar una alteración catastral exitosa
Hay algunos pasos importantes que los dueños de propiedades deben seguir. Esto incluye:
Identificar Necesidades
En primer lugar, es importante identificar si existen necesidades para realizar una alteración catastral. Por ejemplo:
Errores en la titularidad
aparecer como titular de un inmueble que no es propio, que otra persona aparezca como titular de nuestro inmueble o que falten algunos de los titulares de un inmueble compartido.
Diferencias entre los lindes
reales y los indicados en el catastro, y que afectan al valor real del inmueble y, por tanto al IBI.
Uso incorrecto
Atribuir a una superficie un uso que no es el que se le está dando. Por ejemplo, catalogar como vivienda una caseta para guardar herramientas.
Valoración incorrecta
valorar como urbano un suelo rústico, o al contrario. Con lo que vamos a tener una repercusión a nivel de impuestos.
Dar de alta una nueva construcción
Presentar una Solicitud a la autoridad competente
Una vez identificada la necesidad, el siguiente paso es presentar una solicitud formal a las autoridades competentes para solicitar la aprobación de su proyecto de alteración catastral.
Obtener Autorizaciones
Si todos los documentos están correctamente presentados y verificados, se requerirá obtener las autorizaciones correspondientes para iniciar el proceso. Estas autorizaciones pueden provenir del gobierno local o nacional, dependiendo del país donde se encuentren ubicadas las propiedades.
Realizar cambios físicos
Una vez obtenida la autorización oficial para realizar los cambios, será necesario llevarlos a cabo físicamente en la propiedad en cuestión. Esto incluye construcciones nuevas o modificaciones de existentes, así como otros trabajos tales como topografía y demarcación.
Verificar Documentos
El siguiente paso implica verificar todos los documentos relacionados con la propiedad y asegurarse de que estén actualizados y cumplan con todas las regulaciones pertinentes. Si existen documentos faltantes o erróneos, será necesario presentarlos antes de proceder con el proyecto de alteración catastral.
Registrar Cambios (alteración catastral)
El último paso implica registrar oficialmente los cambios realizados en las bases de datos correspondientes para garantizar su validez legal y contable. Será necesario actualizar todos los registros pertinentes tanto en entidades gubernamentales como privadas para asegurarse de que todos tengan acceso al mismo estado actualizado de información sobre la propiedad.
Esta presentación se puede realizar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro (Asistente de declaraciones catastrales). En las Gerencias o Unidades locales del Catastro o las Delegaciones de Economía y Hacienda en que se integran.
En los demás órganos y oficinas que se relacionan en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Esta solicitud incluirá todos los datos e información relevantes sobre la propiedad y los motivos por los que se desea realizar el cambio.
Ejemplo de alteración catastral
Veamos un ejemplo con la construcción de una vivienda en un terreno de mi propiedad.
Lo primero que haré será darme cuenta que tengo que dar de alta una nueva construcción (Punto 1), después realizaré un proyecto y lo presentaré al ayuntamiento para obtener la licencia de obras (Punto 2 y 3), después procedo a realizar la obra en cuestión (Punto 4), para finalmente ir a notaría a realizar la declaración de obra en notaría y junto con otros documentos registrar los cambios en la oficina del catastro (Punto 5 y 6).
Por lo tanto, para obtener un registro preciso y actualizado, es importante contar con los servicios de un profesional calificado en alteración catastral, para lo cual, nuestro estudio de arquitectura Living Kits está más que cualificado.
Nuestro estudio tiene todas las herramientas necesarias para llevar a cabo el proceso con éxito. Estas herramientas incluyen software especializado, equipos de medición precisos y experiencia práctica.
Además, los profesionales también podemos recomendar otros recursos relacionados con la alteración catastral, como abogados especializados en derecho inmobiliario y expertos topógrafos.
Al contratar a un profesional calificado para realizar la alteración catastral, es imperativo que se revisen los documentos jurídicos correspondientes antes de proceder con el trabajo. Esto garantizará que se respeten todos los requisitos legales necesarios para efectuar la transacción correctamente.
Por último, los profesionales también podemos ayudar a preparar toda la documentación para garantizar que la propiedad sea reconocida legalmente por las autoridades competentes.
¿Qué es el modelo 900D del catastro y para qué sirve?
Este modelo es simplemente un formulario que pone la dirección general del catastro a nuestra disposición para que los trámites sean más ágiles.
En la actualidad se puede rellenar por internet a través de su sede electrónica con el certificado digital.
Entonces ¿es fácil de rellenar? si no lo has rellenado nunca ponte en manos de alguien que lo haya cumplimentado alguna vez o pregunta a alguien que sí lo haya hecho porque puede ser bastante lioso, ya que los archivos adjuntos que hay que añadir y sus explicaciones son bastantes confusas.
En este enlace (900D.pdf (minhap.gob.es)) se puede descargar el modelo para ver los datos y documentación que tienes que aportar en cada caso.
El modelo 900D catastro integra los modelos 901-902-903 y 904 y se utiliza para:
- La adquisición de la propiedad y su consolidación, la constitución, modificación o adquisición de la titularidad de una concesión administrativa y de los derechos de usufructo y de superficie, así como las variaciones en la cuota de participación que corresponda a cada uno de los cónyuges en los bienes inmuebles comunes, o en la composición interna y en la cuota de participación de cada uno de los comuneros, miembros y partícipes en los supuestos de concurrencia de varios titulares catastrales por el mismo derecho sobre un mismo bien inmueble o de existencia de entidades sin personalidad jurídica.
- La realización de nuevas construcciones, así como la ampliación, rehabilitación o reforma de las ya existentes, ya sea total o parcial.
- La demolición o derribo total o parcial de construcciones
- La segregación de parcelas, división agregación y agrupación de inmuebles.
- La constitución del régimen de división horizontal sobre los bienes inmuebles.
- El cambio de clase de cultivo o aprovechamiento.
- La modificación del uso o destino de inmuebles o locales que sean parte de edificaciones o instalaciones.
¿Qué documentos son necesarios para realizar una alteración catastral?
Una vez que se haya decidido realizar una alteración catastral, la preparación de los documentos adecuados es indispensable para garantizar un proceso exitoso.
Las solicitudes de alteración catastral generalmente requieren una cantidad significativa de información detallada, por lo que es importante estar completamente consciente de qué documentos son necesarios.
Los documentos necesarios para la alteración catastral varían según el tipo de alteración. Por ejemplo, si está solicitando un cambio en los límites de sus propiedades o terrenos, necesitará presentar un plano detallado con indicaciones claras del lugar donde comenzará y terminará la frontera. Esto incluirá información como coordenadas geográficas, alturas y distancias de los límites correspondientes.
Además, también pueden ser necesarias las firmas de los vecinos afectados por el cambio en los límites y su aprobación por parte del ayuntamiento; esta última es generalmente un proceso lento y burocrático.
Los formularios oficiales también son obligatorios para proceder con el trámite administrativo y legal correspondiente. Debe estar consciente que algunos reglamentos municipales pueden comprender otros requisitos adicionales para completar la alteración catastral correctamente.
Cuando se trata de documentar las solicitudes necesarias para llevar a cabo la alteración catastral, es mejor ser lo más preciso posible desde el principio; sin embargo, si no tiene experiencia en establecer los documentos necesarios podría encontrar difícil lograrlo solo.
En general, hay algunos documentos comunes que necesitarás presentar para iniciar el proceso:
Cartografía o planos actualizados
Esta documentación muestra los límites generales de la propiedad a través de mapas geográficos detallados. Los planos deben ser firmados por un profesional calificado y mostrar los límites exactos de la propiedad.
Informe del experto
Este informe detalla todos los aspectos relacionados con la alteración catastral, incluidas las fronteras, limitaciones y uso previsto del terreno.
Pruebas de identificación personal
La mayoría de los distritos exigirán pruebas de identidad (pasaporte, licencia de conducir u firma electrónica) junto con otros documentos legales como contratos o certificados notariales.
Documentación necesaria para registrar una nueva construcción y que podéis encontrar en el propio modelo 900D:
- Escritura de obra nueva terminada, en caso de que se haya otorgado este documento.
- Certificado final de obra o certificado técnico, visado por el colegio profesional correspondiente, escritura de declaración de final de obra o, en su defecto, cualquier otro documento que permita acreditarla fecha de terminación de la obra.
- Fotografía en color, con la calidad adecuada, de cada una de las fachadas del edificio o instalación.
- Plano de emplazamiento sobre cartografía catastral de la construcción o instalación en la parcela.
- Planos de cada planta del edificio con distinta distribución, de conformidad con la obra realmente ejecutada, indicando cada local o elemento privativo con uso diferenciado y cuadro de superficie.
- Documentación acreditativa del coste de ejecución material de las obras y memoria de materiales y calidades del proyecto ejecutado u otro documento que acredite dicha información.
En caso de ser un edificio de protección pública o rehabilitación protegida:
Cédula de Calificación Definitiva.
Nota importante: TODOS LOS PLANOS DEBEN ESTAR GEOREFERENCIADOS Y CON SU GML CORRESPONDIENTE
En resumen, para evitar problemas al realizar un trámite de alteración catastral, es importante planificar con anticipación mediante:
(1) Realización un estudio detallado del terreno
(2) Considerar cualquier cambio en el entorno inmediato
(3) Buscar orientaciones profesionales o asesoramiento legal
(4) Documentar adecuadamente el proyecto original y sus modificaciones;
(5) Cumplir con todos los requisitos legales y procedimientos administrativos involucrados.
La planificación con anticipación es fundamental para garantizar que se cumplan todos los protocolos necesarios para completar exitosamente un trámite de alteración catastral sin contratiempos ni demoras indebidas.
