Autopromotor. Cómo Puedes Serlo

La autopromoción es un proceso que te permite hacer una vivienda a medida ahorrándote el beneficio del promotor y que se ajusta perfectamente a tus gustos, especificaciones, requerimientos y necesidades. Sin embargo, es un proceso que necesita planear cada detalle con mucha precisión. A continuación vamos a definir todos los pasos y requisitos para ser autopromotor y saber cómo realizar el proyecto lo mejor posible.

El sueño de muchas personas es el de convertirse en autopromotor y así construir su propia casa. Hay quien tiene claro cómo y dónde quiere que sea su casa.

Sin duda, esto es una tarea muy complicada ya que hay que tener conocimientos y ciertas habilidades para llevar a cabo la viabilidad financiera, la diligencia requerida y la organización de la financiación de la promoción. Pero esto no significa que sea imposible.

En realidad, la autopromoción se ha convertido en algo muy rentable a lo largo de los últimos años en España, ya que existe un ahorro con respecto al comprar una vivienda debido a que el beneficio del promotor tradicional es de entre el 30-40%.

También hay que tener en cuenta que cuando tú te haces tu propia casa, tú eliges las calidades y no una persona ajena, con sus propios márgenes de beneficios, lo que supone un gran ahorro en este aspecto.

En este post hablamos de:

¿Cómo ser autopromotor en España?

Busca un terreno adecuado

Muchas personas que deciden convertirse en autopromotor es porque ya cuentan con un terreno y quieren construir en él. No obstante, si ese no es tu caso, es muy importante que que tengas en cuenta estos criterios:

Buena localización. Sería conveniente que la parcela esté cerca del transporte público, supermercados y pequeños comercios, ya que esto le hará la vida mucho más fácil.
Sencillo acceso a los servicios básicos. Es necesario que el terreno disponga de agua, electricidad y recolección de basura.
Topografía adecuada. Lo ideal es hacer un estudio técnico y descriptivo del terreno, examinando la superficie terrestre en la cual se tienen en cuenta las características físicas, geográficas y geológicas. Muchas veces un terreno es más barato que otro pero la orografía que tiene va a repercutir en un aumento del precio de la obra, por lo que te recomendamos que consultes antes con tu arquitecto.
Que sea urbano. Es necesario ir al ayuntamiento y solicitar la información actualizada y oficial para saber si es legal construir en ese terreno, a esto se le llama cédula urbanística de la parcela que te servirá en caso de que se produzcan cambios urbanísticos. Además este documento contiene la ordenanza de la parcela, es decir, las consideraciones que debes de tener de cara a la realización del proyecto de la vivienda.

Compra el terreno

Antes de comprar el terreno es necesario cerciorarse de que no tenga cargas pendientes acudiendo al Registro, aunque esto también te lo va a verificar el notario antes de la firma.

Una vez verificado esto, se procede a la compra del terreno. Una forma es con la ayuda del banco, cosa bastante complicada ya que los bancos no suelen financiar este tipo de compras, y si lo hacen es poniendo condiciones poco ventajosas para ti en cuanto a tipo de interés y porcentaje de dinero que te dan sobre la compra del mismo.

Una vez comprado deberás encargar a un topógrafo y a un geólogo que te realicen un levantamiento topográfico de la parcela para ver las cotas de nivel de la misma y que te analicen qué tipo de terreno es el que dispones en la parcela (estudio geotécnico).

Contrata a un arquitecto

La elección de este profesional es un paso decisivo en este proceso. No escatimes en el precio, porque como autopromotor debes saber que lo barato después siempre sale caro. Te recomendamos leer nuestro artículo de cómo elegir una constructora o a un arquitecto.

Lo ideal es contactar con varios profesionales o estudios y ver los proyectos que tengan en su web.

No simplemente solicitando presupuestos y quedándote con el más barato vas a tener el mejor servicio y el mejor coste para tu casa. Ten en cuenta que una buena definición del proyecto va a repercutir en una menor desviación del coste de obra, ya sabemos todos lo que pasa a la hora del presupuesto inicial y lo que acaba aumentando por proyectos que no están bien definidos y, el problema es que después no vas a poder reclamar y tendrás que asumir el coste de todo aquello que no esté reflejado en el proyecto.

Debemos analizar aspectos como años de experiencia, número de proyectos realizados y la calidad de los mismos.

Una vez elegido el arquitecto deberás realizar un contrato que especifique las condiciones o servicios contratados, definir la forma de pago.

Elaboración del proyecto

Para elaborar el proyecto como autopromotor también es necesario seguir esta serie de fases para un desarrollo exitoso:

Proyecto básico. Este documento consta de una memoria descriptiva de la vivienda y unos planos de planta y alzado para indicar al ayuntamiento que cumples con los requerimientos y normativa específica que se aplica sobre tu parcela, pero no entra a calcular instalaciones, estructura o a definir los revestimientos o la carpintería que lleva tu casa.
Proyecto de ejecución. Una vez que el ayuntamiento te otorgue la licencia provisional de obras necesitarás realizar un proyecto de ejecución, donde con la ayuda del estudio geotécnico de la parcela se podrán calcular las cimentaciones, estructura y todas las instalaciones de la casa. Con este documento ya sí se pueden calcular las mediciones de cada partida que lleve tu casa y podrás tener un presupuesto de la misma.
Estudio de seguridad y salud. Este estudio puede ser básico o completo, y deberá contener las condiciones particulares que expongan las normas legales y reglamentarias aplicables a las medidas de seguridad específicas de la obra. Este documento va dentro del proyecto de ejecución que te realiza el arquitecto.

Aspectos administrativos de la obra

Una vez completado el proyecto de obra y tengas la licencia de obras, deberás realizar dos trámites administrativos con el fin de tener todo en regla:

- Presentar los avales o fianzas de obra. Muchas veces el ayuntamiento nos va a pedir que le entreguemos una cantidad de dinero o un aval bancario para garantizar los desperfectos que podamos ocasionar a la vía pública y por el correcto tratamiento de los residuos de la construcción. Estas cantidades son devueltas al finalizar la obra.

Realizar la Declaración de Obra Nueva en Construcción. Esta es exigida por el banco en caso de que hayas solicitado una hipoteca.

Elije a una constructora

Este es un paso muy importante en el proceso ya que el acabado final del proyecto va a estar muy influenciado por la constructora.

Cuando elijas la constructora intenta ofrecerle la mayor cantidad de información posible sobre la obra que quieres construir.

Ellos podrán hacerte sugerencias y modificaciones desde su experiencia.

También es de suma importancia definir un presupuesto cerrado para evitarte problemas financieros en el futuro y así ofrecerle la mayor cantidad de información que puedas.

Échale un vistazo a este artículo nuestro sobre precio cerrado y llave en mano antes de elegir una constructora.

Comienzo de la obra

Llegados a este punto es necesario realizar ciertos documentos como el acta de replanteo y el certificado de inicio de obra por parte de los técnicos que hayas contratado. Sin estos documentos no estarás amparado legalmente y podrías tener problemas en el futuro.

Por otra parte, sería bueno contratar una póliza todo riesgo construcción o pedir a la constructora que la contrate, que como su propio nombre indica te ampara ante las posibles adversidades que pudieras tener y no te deje sin protección ante, por ejemplo, daños por vandalismo que pudieras sufrir en tu futura casa.

Ejecución de la obra

Si por alguna razón decides modificar algún aspecto del proyecto deberás dar notificación a la dirección del proyecto de forma inmediata.

Cuando esto sucede hay que levantar un acta de modificación del proyecto donde se recogen aspectos como la valoración económica de la modificación y la explicación sobre cómo esta modificación afecta a otros transcursos de la obra.

Terminación de la obra

Cuando se termine la obra hay procedimientos que no hay que dejar en el olvido como son la emisión del certificado final de obra, del cuál se encarga la dirección facultativa y será revisado por el Colegio de Arquitectos, que contendrá el proyecto inicial, y una lista de todos los implicados en la obra.

Otro documento importante será el libro del edificio, donde vienen todos los detalles de tu vivienda y sobre todo los periodos de mantenimiento que debes hacer sobre estructura, pintura, instalaciones y limpieza para el correcto mantenimiento de tu nueva vivienda.

Como ves, ser autopromotor no es fácil, pero puede ahorrarte varios miles de euros si tienes los conocimientos, el tiempo y la dedicación necesarios para poder llevar a cabo el proyecto de tu nueva casa.