Cuántos metros se necesitan para construir una casa en terreno rústico en Andalucía (Actualizado a la Ley LISTA)

Este artículo está actualizado con la con la nueva ley suelo rústico andalucía 2024, el reglamento de la ley LISTA de Andalucía Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

Este artículo se circunscribe únicamente al Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía. Esto es importante porque existen diversos artículos publicados que pueden llevar a error a la hora de su lectura, puesto que hablan de normativa que afecta a otros territorios (como el gallego) y que no tienen ninguna competencia sobre el territorio andaluz.

En el contexto específico para construir en terreno rústico en Andalucía, nos sumergimos en un ámbito donde convergen la tradición y la innovación arquitectónica. La región, con su diversidad paisajística y rica herencia cultural, plantea desafíos y oportunidades únicas para aquellos interesados en desarrollar proyectos habitacionales en este entorno natural.

Desde la perspectiva del derecho urbanístico, resulta imperativo comprender la complejidad normativa que rodea la edificación en terrenos rústicos, buscando armonizar el respeto por la naturaleza con las aspiraciones habitacionales de quienes buscan establecerse en este idílico escenario andaluz.

Este artículo se propone explorar la intrincada intersección entre la normativa de construcción en terreno rústico, la preservación del entorno rural y la materialización de viviendas que reflejen la identidad arquitectónica única de esta vibrante región.

Establecer una normativa específica para la construcción en terrenos rústicos reviste una relevancia fundamental por diversas razones. En primer lugar, estos entornos suelen albergar ecosistemas sensibles y paisajes de gran valor medioambiental, que requieren una protección cuidadosa.

La normativa proporciona un marco legal para garantizar que cualquier desarrollo en estas áreas se realice de manera sostenible y respetuosa con el medio ambiente, minimizando el impacto negativo.

Además, la regulación en este ámbito busca equilibrar la preservación del carácter rural con las necesidades habitacionales de la sociedad. Al establecer parámetros claros, se fomenta el desarrollo ordenado y coherente, evitando la proliferación indiscriminada de construcciones que pudieran afectar la identidad y el equilibrio de estas zonas.

Desde el punto de vista económico, una normativa bien concebida puede promover la inversión y el desarrollo sostenible en terrenos rústicos, creando oportunidades para la planificación y ejecución de proyectos que beneficien tanto a los residentes como al entorno circundante.

Por todo lo anterior, tener una normativa para la construcción en terrenos rústicos se erige como una herramienta esencial para salvaguardar la biodiversidad, preservar la autenticidad de estas áreas y facilitar un desarrollo armonioso que responda a las necesidades contemporáneas sin comprometer el legado natural y cultural.

¿Se Puede Construir en Terreno Rústico?

Sí, en suelo rústico se puede construir pero no de cualquier manera.

Estos son los requisitos para construir en terreno rústico:

1. Deberán ser compatibles (es decir, no expresamente prohibidos) con el régimen del suelo rústico, con la ordenación territorial y urbanística, y la legislación y planificación sectorial que resulte de aplicación.
2. No podrán inducir a la formación de nuevos asentamientos, es decir, generar dinámicas de utilización del territorio o demandas de infraestructuras o servicios colectivos.
3. Quedarán vinculadas al uso que justifica su implantación, debiendo ser proporcionadas a dicho uso, adecuadas al entorno rural donde se ubican, además de considerar su integración paisajística y optimizar el patrimonio ya edificado.

Pero seguramente si estas leyendo este artículo lo que estás pensando es construirte una casa y tienes dudas. Sigue leyendo porque es importante tener claras estas cosas previas.

Lo primero que tenemos que distinguir es entre usos ordinarios y usos extraordinarios en suelo rústico, para lo cual:

Usos ordinarios del terreno rústico

Los usos agrícolas, ganaderos, forestales, cinegéticos, mineros y cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales que no supongan la transformación de su naturaleza rústica.

También son usos ordinarios del suelo rústico los vinculados al aprovechamiento hidráulico, a las energías renovables, los destinados al fomento de proyectos de compensación y de autocompensación de emisiones, las actividades mineras, las infraestructuras del ciclo del agua, de la energía y de las telecomunicaciones y, en general, la ejecución de infraestructuras, instalaciones y servicios técnicos que necesariamente deban discurrir o localizarse en esta clase de suelo.

Y se entenderá que un uso está vinculado a la utilización racional de los recursos naturales cuando necesariamente requiera de su implantación en suelo rústico para un aprovechamiento normal de los recursos disponibles en la explotación.

Actuaciones permitidas dentro de los usos ordinarios del terreno rústico

Obras, construcciones, edificaciones, viarios, infraestructuras, instalaciones y servicios técnicos que sean necesarios para el normal funcionamiento y desarrollo de los usos ordinarios del suelo rústico (las casetas de aperos de labranza, las naves destinadas al almacenamiento de productos fitosanitarios y de maquinaria, así como las destinadas a las instalaciones que necesite la explotación, las infraestructuras de riego, cuadras, establos, vaquerías, porquerizas, corrales, colmenas, tentaderos y otras de naturaleza similar), incluyendo aquellas que demanden las actividades complementarias de primera transformación y comercialización de las materias primas generadas en la misma explotación que contribuyan al sostenimiento de la actividad principal (almacenamiento, la manipulación y envasado de productos del sector primario y las actividades industriales y artesanales que generan valor a partir de las materias primas obtenidas, siempre que sirvan exclusivamente a la explotación que justifica su implantación y la superficie de la edificación vinculada no supere 2.500 metros cuadrados).

Además con carácter general la superficie de las edificaciones no podrá superar el 2% de la superficie de la parcela donde se desarrolla la explotación.

Edificaciones de uso residencial necesarias para el desarrollo de los usos ordinarios, que deberán localizarse en una finca destinada a la explotación agrícola, ganadera, forestal o de otros recursos naturales y que es necesaria para la actividad que se desarrolla en la misma.

Que la actividad constituye una unidad técnica, económica y empresarial o forma parte de un conjunto integrado de unidades bajo la forma de grupo de empresas, cooperativas u otras formas de gestión empresarial de similar naturaleza. Que la ejecución de la vivienda supone una inversión económicamente viable y amortizable en un determinado plazo en relación con los ingresos que genera la explotación.

Que la vivienda se destina a la residencia habitual de sus ocupantes y se justifica en funciones de vigilancia, asistencia, gestión o control necesarias para el desarrollo de las actividades de la explotación. O Cuando se trate de edificaciones residenciales en explotaciones agrícolas destinadas al alojamiento de personas que desarrollan trabajos por temporada, sólo podrán considerarse como actuación ordinaria cuando tengan un carácter de alojamiento transitorio y se destine al servicio de la explotación agrícola que justifica su implantación, en cambio, cuando el número de trabajadores previsto sea superior a 16 o se destinen a otros usos fuera de la temporada agrícola se consideraría una actuación extraordinaria.

Y cuidado, porque el Ayuntamiento, antes de autorizar la actuación, deberá acreditar que no dispone de solares dotacionales en suelo urbano donde sea compatible el uso de alojamiento de naturaleza rotatoria.

Actuaciones extraordinarios del terreno rústico

Son usos y actuaciones de interés público o social que contribuyen a la ordenación y el desarrollo del medio rural. Como por ejemplo:

• Las promovidas por las Administraciones Públicas
• Dotaciones no previstas en los instrumentos de ordenación territorial o urbanística y que sea necesaria o conveniente su localización en suelo rústico
• Tienen un carácter estratégico para el desarrollo económico y social del municipio o que genere efectos positivos y duraderos sobre la economía y empleo local
• Conservan y ponen en valor del patrimonio histórico mediante la implantación de usos que permitan su mantenimiento, conservación y rehabilitación
• Contribuyen a conservar y proteger los espacios naturales, a su disfrute por la población o a su conocimiento y difusión
• Diversifiquen la economía local de una forma sostenible basada en la economía verde y circular o a evitar el despoblamiento de las zonas rurales
• Usos y actuaciones incompatibles con el medio urbano los que supongan el desarrollo de actividades nocivas, insalubres, molestas o peligrosas para la población.

Por último, tal como vimos con las actuaciones ordinarias, las actuaciones extraordinarias podrán tener por objeto la implantación de dotaciones, así como usos industriales, terciarios o turísticos y cualesquiera otros que deban implantarse en esta clase de suelo, incluyendo las obras, construcciones, edificaciones, viarios, infraestructuras y servicios técnicos necesarios para su desarrollo.

También podrán autorizarse conjuntamente edificaciones destinadas a uso residencial, debiendo garantizarse la proporcionalidad y vinculación entre éstas y las actuaciones extraordinarias –> ESTE ES EL INCISO QUE HABLAN DEL ART. 22.2 DE LA LEY ANULADO POR SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Viviendas unifamiliares en terreno rústico

Pueden autorizarse viviendas unifamiliares aisladas no vinculadas a las actuaciones ordinarias o extraordinarias (que ya hemos visto), siempre que no induzcan a la formación de nuevos asentamientos conforme a lo dispuesto en el artículo 24 ni impidan el normal desarrollo de los usos ordinarios del suelo rústico.

IMPORTANTE: las viviendas requerirán de autorización previa a la licencia, y deberán cumplir además con una serie de parámetros que veremos más adelante.

Cuántos Metros Cuadrados se Pueden Construir sin Proyecto en terreno rústico

Conforme a la ley estatal de suelo, las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta en suelo rústico requerirán de licencia urbanística, sometiéndose las restantes actuaciones al medio de intervención administrativa que corresponda, según lo previsto en los artículos 137 y 138 de la LISTA en Andalucía.

La licencia, o en su caso la declaración responsable, habilitará para la implantación de un uso concreto y cualquier modificación del mismo requerirá de una autorización previa, si supone la implantación de una actuación extraordinaria, y de un nuevo título habilitante.

Y todo esto resumido significa que debes ir a tu ayuntamiento para consultar que documentación te van a pedir para poder hacer la actuación que quieres pero siempre tiene que pedir licencia.

Metros Mínimos para Construir una Vivienda en Terreno Rústico

Como ya hemos dicho en suelo rústico podrán autorizarse viviendas unifamiliares aisladas no vinculadas a las actuaciones ordinarias o extraordinarias. Pero la legislación nos establece, no solamente cuantos metros de terreno necesito para construir una casa en terreno rústico, sino qué además se debe cumplir parámetros y condiciones adicionales, como por ejemplo:

1. No se permitirá más de una vivienda unifamiliar aislada por parcela ni las divisiones horizontales, salvo para aquellas con tipología de cortijo, hacienda o similar, terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, que acrediten la existencia a esa fecha de un uso plurifamiliar.
2. La parcela deberá tener una superficie mínima de 2,5 hectáreas y permitir el trazado de un círculo de 50 metros de radio en su interior. La superficie mínima cuando la parcela se localice en terrenos forestales será de 5 hectáreas.
3. La vivienda deberá situarse a una distancia superior a 100 metros respecto de cualquier otra edificación de uso residencial.
4. La superficie ocupada por la edificación destinada a vivienda no excederá del uno por ciento de la parcela. En el resto de la superficie se mantendrá, en lo esencial, el arbolado, la topografía y las condiciones naturales del terreno, salvo que resulte necesaria su alteración para la implantación de actuaciones ordinarias. La superficie de explanación, por desmonte o terraplén, que resulte necesaria para la ejecución de la edificación, no excederá del 30% de la superficie que ocupa.
5. La superficie máxima edificable no excederá del 1% de la superficie de la finca y la altura máxima será de dos plantas, contabilizándose las mismas conforme a lo dispuesto en los instrumentos de ordenación urbanística.
6. La edificación tendrá las condiciones tipológicas de una vivienda unifamiliar aislada, debiendo respetar una distancia mínima de 25 metros a los linderos de la parcela.
7. Los servicios básicos que demande la vivienda deberán garantizarse de forma autónoma y preferentemente mediante instalaciones de autoconsumo con fuentes de energía renovable. Excepcionalmente se permitirá el suministro a través de las redes de infraestructuras cuando cuenten con la autorización sectorial correspondiente y para ello sólo se precisen las obras de acometida.
8. La edificación se situará fuera de las zonas inundables y cuando se realice sobre terrenos forestales deberán garantizarse las condiciones de seguridad de la población en caso de incendio y cumplir con las condiciones que se establecen en la legislación forestal.

Como nota final, la construcción de la vivienda debe ser compatible con el desarrollo de usos ordinarios en la misma parcela y no podrá implicar la imposibilidad de materializar las edificaciones que estos demanden, conforme a las determinaciones de la ordenación urbanística.

Por otro lado, no serán autorizables las viviendas que impidan el desarrollo de las actuaciones ordinarias en las fincas colindantes. A estos efectos, se dará audiencia a los titulares de las fincas colindantes al objeto que puedan hacer valer esta circunstancia durante el trámite de autorización previa.