Segregar una finca es un tema muy importante en la actualidad. Segregar una finca significa dividirla en unidades más pequeñas que se venden por separado.
Esto permite que los propietarios disfruten de las mejoras y utilidades de su propiedad sin tener que pagar el costo total de la misma puesto que consiguen amortizar parte del coste con la venta o alquiler de la unidad segregada.
Para comprender bien lo que comentamos es importante que entendamos “finca” como unidad de propiedad inmueble, es decir, no asociemos directamente a terreno.
Desde nuestro estudio de arquitectura en Málaga recibimos muchas preguntas sobre segregación de fincas, intentamos responder todas las dudas a través de este artículo.
En este post hablamos de:
¿Qué es la segregación de fincas urbanas?
La segregación de fincas urbanas, ya hemos comentado que, se refiere a la partición de una finca para crear otras independientes. Esto puede suceder cuando un propietario desea partir su propiedad para venderla, alquilarla o construir en ella. La segregación de fincas urbanas es un proceso legalmente regulado y requiere el cumplimiento de varios requisitos.
Los primeros pasos para segregar una finca urbana son los mismos para cualquier proyecto partición de terrenos: iniciar el trámite ante la autoridad municipal correspondiente, presentar los planos y documentación necesaria y obtener la aprobación del proyecto.
El proceso también incluirá la solicitud de permisos adicionales, tales como los relacionados con el uso del suelo, así como la gestión de documentación técnica adecuada.
Las fincas urbanas deben tener una superficie mínima para poder ser segregadas. Esta superficie varía dependiendo del área geográfica en cuestión y está determinada por la normativa local.
¿Es lo mismo segregar que dividir una finca urbana?
Aunque los conceptos puedan parecer iguales no lo son, y saber diferenciarlos te va a ahorrar mucho dinero.
En la segregación, la finca original sigue existiendo (aunque de distinto tamaño), y se crean las partes en las que ésta se haya segregado (las nuevas propiedades tienen otras referencias).
En la división, la finca original (finca matriz) desaparece y da lugar a la existencia de varias fincas con referencias distintas.
¿Qué impuestos se pagan en una segregación de una finca urbana?
¿Qué es lo importante de todo esto? Que tanto la segregación como la división tributan por AJD, pero por distinta cuantía.
Por motivos fiscales, al realizar cualquiera de estas dos operaciones, hay que hacer frente al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que consiste en el abono de un % del valor venal de la finca (busca en Google AJD segregación de finca en tu comunidad autónoma y tendrás ese porcentaje).
¿Cuántas fincas nuevas tengo haciendo una segregación? Pues el número total menos la finca original que no cambiar de referencia por así decirlo, y claro pagas por las que cambian de referencia. Es decir, en el caso de la segregación el valor a tener en cuenta será el del terreno segregado (siempre menor que el de la propiedad original), mientras que en el supuesto de la división se tendrá en cuenta el valor de la totalidad de la finca inicial.
En definitiva, la operación de segregación es preferible a la de división puesto que los gastos de segregación siempre serán menores que los de la división.
¿Cuáles son los metros mínimos para segregar una finca urbana?
Como ya hemos comentado, uno de los requisitos para segregar una finca urbana es cumplir con los metros mínimos que se indique según la normativa específica.
Por ejemplo, en un municipio como Málaga tenemos dos datos: la densidad de viviendas que está establecida en 70m2 y las dimensiones mínimas para una vivienda tipo loft.
Con estos dos datos podemos establecer que una vivienda de 105,70m2 podría ser divisible puesto que 105m2 entre los 70m2 nos da 1,5 unidades de 70m2 que se aproxima a 2 unidades de vivienda tal como nos indica el PGOU. Por lo que teniendo la superficie mínima de 30,5m2 podríamos hacer una vivienda de máximo 74,5m2 y otra de 30,5m2.
Por otro lado, no siempre estos metros mínimos va a poner ser lo que se segregue puesto que también hay que cumplir con otra normativa relacionada como la de edificabilidad puesto que las viviendas resultantes deban cumplir con todos los requerimientos técnicos de confort y habitabilidad que se le exige a una vivienda.
¿Cuál es el coste de segregar una finca?
El coste de la segregación de una finca urbana variará dependiendo de diversos factores, como el tamaño, el número de unidades que se quieren crear y las exigencias locales.
Por lo general, están gravadas por costes municipales (tasas del ayuntamiento) y otros gastos adicionales relacionados con los trámites administrativos a nivel de AJD, documentos técnicos y gastos de notaría.
La segregación de fincas urbanas es un proceso legal por lo que se requiere obtener la aprobación del ayuntamiento antes de iniciar el proceso y hay ciertos requisitos legales que deben cumplirse para garantizar su viabilidad a largo plazo.
Pero es una práctica que permite a los propietarios maximizar sus ingresos, ofreciendo a la vez una oferta más variada para la comunidad local. En conclusión, es una práctica cada vez más utilizada por los inversores para optimizar sus beneficios en zonas con alta demanda.
La segregación de fincas urbanas se refiere al proceso mediante el cual un propietario particiona una sola propiedad en varias fincas más pequeñas, que luego pueden ser vendidas o alquiladas a diferentes personas. Esto permite a los propietarios maximizar sus ingresos y también ofrece diversos beneficios para la comunidad local.
¿Cuáles son los requisitos para segregar una finca urbana?
Para comenzar a segregar una finca urbana, primero hay que cumplir con los requisitos establecidos por la legislación local.
Esto incluye los requisitos para el tamaño y la ubicación de las parcelas resultantes, así como los requisitos para el uso del suelo en cuestión.
También hay que obtener la autorización del Ayuntamiento correspondiente antes de iniciar el proceso de segregación.
El coste de la segregación depende del tamaño y la ubicación, y suele ser bastante elevado.
Finalmente, en caso de que se produzca una segregación, hay que pagar impuestos, tasas y costes de notaría.
Pasos para segregar una finca urbana
Existen varios pasos para segregar una finca, pero son, en esencia, tres:
- Obtener la licencia de segregación del ayuntamiento del municipio que corresponda.
- Elaborar la escritura de segregación por parte de un notario.
- Inscribir la acción en el Registro tal como hemos comentado.
Si se cumplen todos los requisitos mencionados anteriormente, se podrá llevar a cabo exitosamente la segregación de una finca urbana; sin embargo, hay que tener en cuenta que no siempre es fácil ni barato llevarlo a cabo.
Segregar una finca puede ser un proceso complicado, pero con los conocimientos necesarios y el asesoramiento adecuado puede llevarse a cabo sin problemas.
El primer paso es evaluar si se reúnen los requisitos para la segregación de la finca, estos requisitos dependen de la legislación local y hay que tener en cuenta los costes e impuestos asociados a la segregación.
Los costes varían dependiendo del ámbito geográfico, pero en general incluyen el pago de la tasa municipal por el proceso y los honorarios del profesional encargado del trabajo.
Además, se suelen tener que abonar impuestos sobre el suelo y el valor catastral asignado a la finca urbana antes de su segregación y después de concluido el proceso.
Aspectos legales para segregar una finca
Otro aspecto importante a tener en cuenta es que no todas las divisiones legales de una finca urbana son consideradas como “segregaciones”. Por ejemplo, dividir un terreno en dos partes para venderlo por separado no siempre se considera como una segregación legalmente válida.
Para obtener este tipo de divisiones legales es necesario contar con la documentación correspondiente y los permisos pertinentes para garantizar la validez legal de los cambios realizados al terreno o finca urbana antes mencionados.
Desde el punto de vista legal, segregar una finca urbana supone cumplir con ciertos requisitos técnicos, abonar los costes e impuestos establecidos por ley y contar con toda la documentación necesaria para que la división sea válida y reconocida por los organismos competentes.
Una relación de esa documentación técnica y contenido que tendría que incluir el proyecto para segregar un inmueble (finca urbana) sería:
- Identificar el inmueble sobre el que se desea constituir o modificar la división horizontal. Características del edificio, número de plantas, superficies construidas afectadas o cualquier otro dato que permita conocer con exactitud la actuación que se pretende.
- Aspectos Urbanísticos. Clasificación y Calificación por el PGOU como Suelo Urbano / PAM / PA / PPO / SNU / SUS / SUNC.
- Justificación de los parámetros urbanísticos (usos, densidad máxima de vivienda, dimensiones de dependencias, iluminación y ventilación, etc.).
- Justificación del cumplimiento de la normativa de accesibilidad y de protección contra incendios, en el caso que sea exigible.
- Plano de las viviendas/locales resultantes acotados y a escala, debiendo indicarse las cotas en el interior y exterior, dimensiones y sentido de barrido de puertas. Si existen rampas se reflejará y acotará y se indicará su pendiente.
- Planos estado modificado justificativos del cumplimiento de los parámetros urbanísticos.
- Planos estado actuales y modificados justificativos del cumplimiento de la normativa de accesibilidad, en el caso que sea exigible.
¿Cuáles son los beneficios de la segregación de fincas urbanas?
Los beneficios de la segregación de una finca urbana son numerosos, algunos de los principales son:
Seguridad jurídica
El hecho de segregar una finca urbana ayuda a resguardar los derechos de propiedad del propietario y le proporciona seguridad jurídica. Esto le otorga al propietario el control sobre su propiedad, así como la seguridad de que nadie puede disputar su propiedad sin un proceso legal adecuado.
Mayor valor patrimonial
La segregación de una finca urbana aumenta significativamente su valor patrimonial, ya que le otorga al propietario la posibilidad de dividir la propiedad en varias partes para venderlas por separado o construir en ellas. De esta forma el propietario obtiene mayores ingresos por ventas o alquileres.
Mayor flexibilidad en uso de la finca
La segregación de una finca urbana también ofrece mayor flexibilidad en el uso del terreno para fines diversos, como construcción, recreación, actividades empresariales, etcétera; lo cual permite generar mayores beneficios económicos para el propietario.
Mayor facilidad para registrar intereses reales
La segregación de una finca urbana también facilita la creación y registro de intereses reales sobre él, lo cual les da mayor seguridad a los derechos del dueño original y a los futuros compradores o inquilinos que decidan adquirir o rentar parte de la finca.
Protección frente a desastres naturales
Cuando se segrega una finca urbana se crean varias individualizadas con sus respectivas protecciones frente a desastres naturales como incendios y inundaciones; lo cual minimiza los riesgos que pueden sufrir las personas que viven en dichas propiedades y mejora la calidad de vida general del área circundante.
En definitiva, hay muchos beneficios que trae consigo la segregación de una finca urbana para el dueño original y todos los involucrados en el proceso inmobiliario; desde inversores hasta vecinos cercanos. Evaluando bien los requisitos legales necesarios para llevar a cabo esta operación es posible obtener grandes ventajas financieras y legales.
La segregación de fincas urbanas puede ayudar a mejorar las condiciones del barrio, ya que facilita el crecimiento económico al permitir nuevos desarrollos y empleos en áreas marginadas o con bajos índices socioeconómicos.
Esta medida permite incrementar las posibilidades económicas y mejorar significativamente las condiciones socioeconómicas al facilitar nuevos desarrollos. En los últimos años, cada vez más personas se han interesado en la segregación de fincas urbanas, ya que puede ser una excelente forma de mejorar el rendimiento de su propiedad.
Conclusiones sobre segregación de fincas
En este post hemos visto muchos de los aspectos necesarios para segregar una finca. Todo esto es importante saberlo y te ayudará a tomar una decisión mucho más acertada.
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