Un pregunta muy recurrente que nos suelen hacer los clientes es ¿Qué cuesta hacer una casa nueva? o ¿Cuánto cuesta hacer una casa teniendo el terreno? Hacer una casa o comprar una casa es una de las inversiones más importantes que vamos tener que realizar en nuestra vida. Saber los pagos e impuestos que se deben reintegrar es una de las cuestiones más relevantes e importantes para saber cuanto cuesta hacer una casa . Una suma que, de media y dependiendo de cada Comunidad, está entre el 8 y el 13% del coste de la casa y que es ineludible tener reservado esa partida dentro del presupuesto para hacer una casa.
El IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) son los pagos más conocidos. El IVA se paga en la adquisición de una casa nueva (primera transmisión) y el ITP se abona cuando se compra una casa de segunda mano o segunda transmisión, también es aplicable cuando vamos a comprar un terreno. Vamos a centrarnos en esta ocasión en la compra de una vivienda ya realizada y no en la autopromoción
Puede pasar que en una casa no haya vivido nadie, sin embargo ya se haya hecho una transmisión a una entidad financiera, por ejemplo, y para el que la compra ya se considera segunda transmisión. ¿Cuánto supone? Respecto al IVA, existen dos cánones que gravan la residencia: el 10% si es libre y el 4% si es de protección oficial de régimen especial. También se aplica este IVA a las plazas de parking que se compren globalmente con la residencia hasta un máximo de dos. Otro de los Impuestos de la residencia nueva el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), también traspasado a las comunidades autónomas por lo que varía de unas otras, sin embargo oscila entre el 0,5% y el 1,5%.
Este impuesto grava los documentos jurídicos imperiosos para transmitir el bien y es un porcentaje del valor del inmueble en la escritura. Esto indica que una residencia nueva paga IVA (10% o 4%) y AJD (0,5% – 1,5%). También hay que reflexionar que el impuesto de AJD se aplica en el momento de constituir una hipoteca. En cuanto al ITP para la casa usada, su gestión está transmitida a las comunidades autónomas y su peso varía entre el 6 y el 10%, no obstante hay excepciones. En Madrid es del 6%, sin embargo en Galicia, dependiendo de la situación económica del comprador, puede ser del 4, del 7 o del 10%. El porcentaje se aplica sobre el valor escriturado del inmueble.
Canarias se rige por el IGIC que es inferior. Y las familias numerosas tienen un ITP más bajo, que es necesario comprobar en cada Comunidad Autónoma. Pero además de estos impuestos hay otros pagos que deben tenerse en consideración:
GASTOS EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA
Escritura pública en la Notaría
Los valores del notario son fijados por norma y su valía depende del precio del inmueble, sin embargo puede incrementarse por aspectos de la operativa legal: el número de copias, extensión de la escritura, etc. En las casas de protección oficial y en las subrogaciones se les aplica una disminución en los tributos. Como exponente orientativo, en una residencia de 200.000 euros puede rondar los 550 euros.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Son los emolumentos generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. También están fijados por norma y su valía depende del importe del inmueble. Si nos basamos en el valor anterior, rondarían los 400 euros, siempre orientativos.
Gestoría
Encargada de aglutinar todo el trámite y anticipos para que el comprador solo tenga que venir a la firma. Es especialmente importante cuando la transacción lleva crédito hipotecario. Sus importes varían en función del trámite que deben originar, pueden rondar los 200 -250 euros en la compraventa, más la parte de la hipoteca que depende del valor pedido. Pero atención…todo este cálculo de gastos en la compra de una vivienda se han realizado sin tener en cuenta la necesidad generalizada de solicitar una hipoteca.
GASTOS EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA
Y ahora que parecía que ya habíamos acabado siento decirte que nos quedan otra seria de gastos en la compra de una vivienda que tenemos que considerar si vamos a solicitar una hipoteca.
GASTOS ADICIONALES SI LA COMPRA ES CON HIPOTECA
Tasación
Se abona a la sociedad de tasación competente que se encargó de calcular el valor de la residencia. Últimamente se anuncian valoraciones de empresa de primera línea desde 250 euros, sin embargo depende de la superficie de la vivienda.
Registro de la Propiedad
Además de inscribir la compraventa hay que asociar la escritura de hipoteca.
Notario
Es el que da juramento público de las escrituras de compra‐venta y del crédito hipotecario la disposición de un préstamo hipotecario está gravada por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), impuesto que depende de la Comunidad Autónomas y que se sitúa entre el 0,5 y 1,5% del alcance de la garantía hipotecaria.
Gastos de tramitación por parte de la Gestoría
Mandatos oficiales (registro, pago de impuestos, etc.).
Comisión de apertura
Se cobra en el momento de la prerrogativa del préstamo en concepto de los dispendios de análisis de la viabilidad de la operación que afronta la entidad financiera.
Seguro de daños
La entidad financiera solicitará, por demanda legal, al aspirante que suscriba un seguro de daños que cubra el valor del inmueble valorado Y estos serían los gastos en la compra de una vivienda tanto si vas a pedir hipoteca como si no la pides, pero recuerda coger papel y lápiz para no tener sorpresas.
