¿Piensas que es imposible negociar una hipoteca ? Las instituciones financieras están viviendo una auténtica ‘guerra hipotecaria’. Esta lucha se aprecia en los diferenciales a los que ofertan sus artículos, cada vez más bajos. Sin embargo, atrás de estas atractivas cantidades se esconde un aspecto que afecta a los consumidores negativamente. Hablamos de la obligatoriedad de contratar determinados artículos para poder entrar a una hipoteca, con los que estas compañías vinculan a los “afortunados” en el largo plazo. Esta actitud es consecuencia del contexto competitivo que atraviesa el procedimiento crediticio en España. Estas conexiones pueden resultar contraproducentes para ellos, dado que les suponen un pago añadido que con la información adecuada podrían reducir si acuden a otros proveedores. Es por ello que vamos a analizar en qué consiste el actual mercado de las vinculaciones hipotecarias y cómo los clientes pueden negociarlas.
Una práctica corriente
La contratación de otros artículos para que un cliente pueda obtener a una hipoteca es una práctica estándar y hoy son bastante pocas las hipotecas que no requieren la contratación de algún producto. De hecho, muchos bancos dividen sus hipotecas entre las que tienen requisitos máximos, que suponen una mayor contratación de artículos y menor tipo, y las que tienen requisitos mínimos, con menos vinculaciones pero a un interés más elevado. Hoy en día todas las hipotecas variables que están en el mercado, las de mayor contratación en España, exigen una contratación de un mínimo de tres artículos y/o servicios vinculados para que el consumidor pueda lucrarse de diferencial más bajo que oferta la compañía. Este indicador se sitúa, según los cálculos, en el 1,23%, por lo que para entrar a este a los clientes se les exige la contratación media de 4,6 artículos aparejados, siendo lo más habitual que exijan un total de cinco productos. Por el contrario, si no se contratan artículos aparejados el diferencial que aplican las hipotecas asciende, de media, al 2,15%.
El contexto social y financiero
Este punto es clave para negociar una hipoteca. El éxito de las vinculaciones hipotecarias se produce como resultado del estado del Euríbor y de los tipos de interés, así como de la propia situación de solvencia de las instituciones, ya que la concesión de créditos cayó drásticamente en los últimos años. De ahí que, los bancos busquen rentabilizar las operaciones hipotecarias vía vinculación del cliente. Una relación que desde, no obstante, no ha de ser inapelable, ya que si el banco quiere que sus clientes se vinculen, lo debe realizar a través de la persuasión que supone ofrecerles productos y servicios interesantes. En este sentido, los entes financieros buscan clientes con calidad crediticia, puesto que su objetivo es colocar y contratar artículos de ahorro e inversión que a su vez fortalezcan el movimiento de la compañía. Una condición por parte de los clientes, sustentada sobre su liquidez económica, que condicionará la tendencia a relajar las vinculaciones por parte de las entidades financieras a las que haya visitado, sin que ello les suponga excluir la fidelización de semejantes clientes.
Diversidad de artículos y servicios
El catálogo de productos y servicios vinculados a las hipotecas es dispar. No obstante, la generalidad de las entidades financieras coinciden a la hora de realizar ofertas que generan vinculaciones estándar. Es el caso del ‘paquete básico’, integrado por tres géneros: la domiciliación de la nómina, la contratación de un seguro de hogar y la contratación de un seguro de vida. Asimismo lo más estándar es encontrarnos con packs de cinco productos, en los que además se suelen englobar la domiciliación de recibos o la contratación de tarjetas. En paralelo, cada entidad financiera se encarga de ofertar su propio catálogo de artículos y servicios asociados a la contratación de una hipoteca, que en determinadas veces pueden alcanzar a ser insólitos y poco relacionados con el fin principal por el que fueron contratados. Es el caso de la contratación de un seguro de decesos o de la solicitud de otro préstamo para comprar una moto, seguro de la misma incluido. Entre los menos habituales los clientes pueden encontrarse con la obligación de contratar y hacer aportaciones anuales mínimas a un plan de jubilaciones de la entidad o disponer de un elevado patrimonio gestionado por el banco en cuestión.
Negociar una hipoteca
El coste de la contratación
A pesar de que varios de estos préstamos bonifican el tipo de interés hipotecario en función del número de productos contratados, los entendidos recomiendan saber cuál es su precio y si verdaderamente les conviene contratarlos. Así podemos ver, tomando los documentos oficiales difundidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que un consumidor pagaría casi un 10% más por su crédito si no contratara artículos vinculados. En este sentido, finalizada la vida media de la hipoteca en España, y utilizando los mismos elementos oficiales, el pago total con vinculación sería de 119.982,24 euros, entretanto que sin relación sería de 131.375,16, casi 11.400 euros más. Esta opinión no es compartida algunos, para quien las vinculaciones suponen un aumento del desembolso total, ya que en ocasiones una obligación de un tipo de interés poco más alto puede resultar más barata que otra que requiera la contratación de determinados productos. En definitiva, que las dichas contrataciones suponen a los clientes gastos, gastos y más gastos, entre los que destacan los beneficios adicionales por descubiertos, no llegar al mínimo de compras con la tarjeta de crédito o débito y todo aquello que pueda hacer crecer el cómputo de la entidad por no cumplir con los requisitos mínimos impuestos.
Buscando alternativas
Pero, ¿existen opciones para los clientes que inmediatamente han ingresado a la firma de su hipoteca y, por tanto, mantienen una serie de vinculaciones con la entidad financiera que le proporciona tal préstamo? Los expertos lo tienen claro y se muestran unánimes al sostener que los clientes pueden negociar con el banco. De hecho, según establece la ley, y en concreto el Real Decreto 716/2009, “el único seguro forzoso a la hora de escriturar una hipoteca es el de daños” pero este no es forzoso de ser contratado con la entidad con la que se firma el crédito. Sin embargo, para que esto se produzca, el cliente ha de presentar una serie de requisitos. De un lado, que posea un buen perfil, por lo que debe estar al corriente de todos los pagos y mantener una vinculación con el banco desde hace tiempo. De otro, disponer de información sobre lo que ofrece la competencia, en particular si hay ofertas y cuáles son estas, adicionalmente de saber qué exigen el resto de los bancos. Parece difícil…
Pasos para negociar una hipoteca
Una vez que el cliente constata que cumple con los menesteres para pactar con su entidad financiera, el primer paso que tiene que dar es recurrir al dato de su hipoteca y observar el apartado “revisión del tipo de interés”, dado que con los datos que en él aparecen podrá calcular la depreciación real que suponen en las contribuciones los artículos vinculados, así como si estos bonifican el tipo de interés o no. En el caso de que los seguros u otros artículos unidos hayan sido un requisito para la autorización del crédito pero no bonifiquen el tipo de interés, pueden revocarse sin problema, normalmente habrá que esperar a que haya transcurrido la primera anualidad de la concesión para hacerlo. Por el contrario, si estos artículos sí bonifican el tipo de interés incluso se pueden cancelar, pero por cada producto que se cancele subirá el tipo de interés de la obligación en la siguiente revisión. No obstante, y sea cual sea el caso, la suspensión de las vinculaciones debe forjarse formalmente y por escrito, así como en los plazos que figuren en el acuerdo de préstamo. Del mismo modo, en la instancia de cancelación, que tiene que ser enviada al banco, deben constar tanto el número de póliza como el número de la cuenta donde se carga su importe como los datos del titular.
